Bail commercial : notre modèle gratuit

Le bail commercial est un contrat de location d'un local dans lequel est exercée une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Le local doit servir à l'exploitation d'un fonds de commerce. A la différence d'un bail habitation, le bail commercial à ses propres règles, plus avantageuses pour un commerçant.

Coover met à votre disposition un modèle de contrat de bail commercial rédigé par notre département juridique. Il est disponible en format Word. Vous pouvez le télécharger anonymement.

Contrat de bail commercial : document type à télécharger

Contrat de bail commercial : qu’est-ce que c’est ?

Le bail commercial est un contrat de location d'un local dans lequel est exercée une activité commerciale, industrielle ou artisanale

La conclusion d'un bail commercial n'est possible que si le local est affecté administrativement à l'exercice d'une activité commerciale, industrielle ou artisanale.

Si le locataire signe un bail d'habitation classique, mais qu'il exerce une activité commerciale, il ne pourra pas bénéficier des règles des baux commerciaux. Par ailleurs, le bail commercial peut comporter une clause de spécialisation, qui oblige le locataire à respecter l'activité commerciale pour laquelle le bail a été signé.

Néanmoins, le locataire peut demander au bailleur une autorisation préalable pour exercer une activité entièrement nouvelle.

Le contrat doit être signé pour un minimum de 9 ans (il peut l'être pour plus) mais ne peut être signé pour une durée indéterminé. Par ailleurs, le locataire peut donner congé à la fin d'une période de 3 ans. Le congé est donné par lettre recommandée avec accusé de réception, 6 mois avant la fin de la période triennal ou du bail.

Que comporte un contrat de bail commercial ?

S'il n'y a pas de formalisme particulier à respecter, le contrat de bail commercial doit contenir certaines informations obligatoires :

• Identités et adresses du bailleur et du locataire
• Type de commerce ou d'activités à exercer dans le local
• Montant du loyer et ses charges
• Mode de règlement du loyer
• Droit au renouvellement du bail
• Montant du dépôt de garantie
• Durée du bail
• Mode de résiliation du bail

Par ailleurs, un état des risques naturels et technologiques et la répartition des charges, impôts, taxes et redevances entre le locataire et le bailleur doit obligatoirement figurer dans le contrat de bail.

Pour les surfaces supérieures à 2000 m², une annexe environnementale (dite annexe verte) doit comporter les informations suivantes, fournies par le bailleur :

• Descriptif des caractéristiques énergétiques des équipements et des systèmes du bâtiment et des locaux loués (traitement des déchets, chauffage, refroidissement, ventilation, éclairage...)
• Consommation réelle d'eau et d'énergie de ces équipements et systèmes
• Quantité de déchets générée

Enfin, dans le cadre d'un bail commercial, le bailleur doit annexer 3 diagnostics au contrat de location :

• Diagnostic de performance énergétique (DPE)
• Diagnostic amiante
• État des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT)

Quelle est la durée d’un bail commercial ?

Un bail commercial a une durée de neuf ans minimum. Cela permet au locataire de protéger son activité commerçante. Par ailleurs, la durée du bail est découpée en périodes triennales, c'est-à-dire que tous les trois ans, le locataire peut résilier le bail en respectant un préavis de 6 mois.

Seule le locataire peut mettre fin au bail à chaque échéance triennale. En effet, le propriétaire doit attendre la fin du bail s'il souhaite y mettre un terme et dans ce cas, il devra verser une indemnité d'éviction dont le montant est fixé par un expert judiciaire.

Quels éléments doivent être présents dans un bail commercial ?

Certains éléments doivent obligatoirement être mentionnés dans un contrat de bail commercial, d'autres ne sont pas légalement requis, mais sont généralement présents. Ainsi, les mentions obligatoires sont le montant du loyer, l'état des lieux, la répartition des impôts, charges et taxe entre les deux parties et les activités autorisées par le bail.

Le dépôt de garantie n'est pas une mention légalement obligatoire, mais est généralement présent dans la plupart des contrats.

Quelles sont les différences entre un bail commercial et un bail professionnel ?

Le bail commercial et le bail professionnel sont deux types de contrat différents. Voici un résumé de leur spécificité :

	Bail commercial	Bail professionnel
Type d'activité	Artisanal, commercials ou industrielle	Libérale
Durée du bail	9 ans minimum	6 ans minimum
Congé du locataire	À chaque échéance triennale (préavis de 6 mois)	À tout moment (préavis de 6 mois)
Congé du propriétaire	À la fin du bail et en payant une indemnités d'éviction (préavis de 6 mois)	À la fin du bail (préavis de 6 mois)

Dans les deux cas, il s'agit d'un contrat de location d'un local dans le cadre d'une activité professionnelle, néanmoins, la nature de l'activité est différente.

Comment rédiger un bail commercial ?

La rédaction d'un bail commercial n'est pas obligatoire. En effet, ce type de contrat peut être conclu à l'oral par les deux parties sauf s'il s'agit d'un contrat d'une durée de plus de 12 ans ou si l'activité commerciale porte sur un débit de boissons. Néanmoins, dans tous les cas, il est fortement conseillé de le rédiger.

Nous vous conseillons de télécharger notre modèle et de l'adapter à vos besoins. Si vous souhaitez que l'existence de votre bail commercial soit légalement reconnu, il est possible de l'enregistrer auprès du service des impôts.