Recouvrement des loyers impayés : définition et procédure

En tant que propriétaire d’une maison, d’un appartement, d’un local commercial ou de tout autre élément que vous louez, vous percevez des loyers en retour. Cependant, cela ne fonctionne pas toujours comme nous le souhaiterions. En effet, certains locataires ne sont pas de très bon payeurs. Qu’est-ce qu’un recouvrement de loyers impayés et comment faire ? Nous détaillerons ensemble sa définition et les possibles procédures pour récupérer les montants dus.

Qu’est-ce qu’un recouvrement des loyers impayés ?

Un recouvrement de loyer est une procédure visant à défendre les intérêts légitimes du propriétaire lorsque le locataire n’honore pas le paiement des loyers qui lui sont dus. Les démarches obligent le débiteur, le locataire, à régler les montants à son créancier, le propriétaire. Les bailleurs commerciaux sont aussi concernés et peuvent faire face à des loyers impayés.

L’impayé de loyer débute dès le premier jour de retard de la somme due, le propriétaire peut alors demander les loyers manquants durant 3 ans. La date de versement du loyer a été définie dans le contrat de bail. Ainsi, la loi et le Code de procédure civile prévoient des recours amiables et juridiques. Le compromis à l’amiable est le fait de connaître les raisons du non-paiement du locataire et de trouver une solution sans passer par la justice.

Quels sont les recours juridiques possibles suite à des loyers impayés ?

Si le recours à l’amiable n’est pas efficace, il existe d’autres solutions pour recouvrir un loyer impayé.

Envoyer une mise en demeure au locataire

L’envoi d’une mise en demeure suite au non-paiement du loyer peut se faire en lettre recommandée avec avis de réception ou en main propre contre signature. Plus tôt l’envoi est effectué, mieux c’est, certains organismes demandant un délai d’une quinzaine de jours après l’impayé.

Aussi, au niveau juridique, la mise en demeure constitue une preuve non négligeable. Elle indique en effet la date limite de régularisation avant l’enclenchement des autres étapes judiciaires. Cette date correspond à un délai de 8 jours.

Contacter le garant de caution ou faire appel à l’assurance

Autre solution, l’appel à la caution ou à l’assurance. Le propriétaire peut se diriger vers :

• la personne qui s’est portée caution ;
• l’organisme de cautionnement, comme Action Logement et sa garantie Visale ;
• sa compagnie d’assurance en demandant l’activation de la garantie des loyers impayés.

Alerter la Caisse d’allocations familiales

De plus, dans le cas où le locataire perçoit une aide au logement, le propriétaire doit prévenir la Caisse d’allocations familiales, abrégée la CAF, ou la Mutuelle agricole sociale, nommée la MSA. Ces dernières déploient par la suite une procédure pour impayé.

Dans le cas où l’aide est versée directement au locataire, les organismes considèrent qu’il y a un impayé dès lors que la dette est de deux fois le montant du loyer hors charges.

Dans le cas contraire, c’est-à-dire lorsque l’allocation logement est envoyée au propriétaire, c’est la même règle, mais en déduisant la somme de l’aide.

Résilier le bail avec une clause résolutoire

Enfin, la procédure de résiliation est envisageable et l’action dépend de la clause résolutoire énoncée dans le contrat de bail. Souvent présente dans les contrats de location, elle entraîne la résiliation automatique du bail lors d’un non-paiement du loyer aux dates convenues.

Pour cela, le propriétaire doit se rapprocher d’un huissier de justice pour envoyer au locataire et au cautionnaire un commandement de payer les sommes dues dans un délai de 2 mois. Dans le cas où le locataire nie les montants, le propriétaire doit saisir le juge du tribunal d’instance du lieu d’habitation et assigner le locataire. Cette dernière doit être envoyée par un huissier qui informera le préfet.

S’il n’est pas dans la capacité de les honorer, il a le droit de demander des délais de paiement en saisissant le tribunal de son domicile ou une aide financière ponctuelle. Il existe, par exemple, le fonds de solidarité pour le logement, appelé FSL.

Le délai de 2 mois ou de paiement passé sans les loyers réglés, le propriétaire peut saisir le tribunal pour confirmer la résiliation du bail et mettre en place l’expulsion. La décision est prise lors de l’audience qui a lieu sous 1 mois.

Résilier le bail sans clause résolutoire

Dans la situation où le contrat de bail ne possède pas la clause résolutoire, une résiliation judiciaire s’effectue. Le propriétaire doit demander à un huissier de justice une assignation du locataire devant le tribunal pour bénéficier de la résiliation du contrat de location et de son expulsion. Celle-ci peut être précédée d’une mise en demeure envoyée par le propriétaire.

Par la suite, le juge donne son accord ou non sur la résiliation et l’expulsion. Si elles sont demandées, le propriétaire envoie au locataire un commandement de quitter les lieux par le biais d’un huissier. Le locataire défaillant du paiement des loyers a 2 mois pour partir, mais a la possibilité de saisir le juge de l’exécution pour avoir un délai complémentaire. Ce délai peut aller de 3 mois à 3 ans.

Comment récupérer les loyers impayés après l’expulsion du locataire ?

Suite à la résiliation du bail, l’expulsion est l’étape suivante. C’est alors le rôle de l’huissier de l’exécuter en annonçant facultativement en amont sa visite entre 6 heures et 21 heures les jours ouvrables. Autrement dit, du lundi au samedi hors jours fériés, le dimanche comptant habituellement comme un jour de repos hebdomadaire.

Les loyers impayés peuvent à présent être récupérés en effectuant la demande auprès du tribunal d’instance du lieu de l’habitation concernée, et ce, avec des dommages et intérêts. Le tribunal se charge de se rapprocher du débiteur pour les sommes dues.

L’huissier de justice pour recouvrement des loyers impayés : quand et quels frais ?

Il est possible de demander l’aide d’un huissier de justice dans les cas du recouvrement à l’amiable, du commandement de payer et de l’assignation du locataire au tribunal. De plus, il est aussi nécessaire pour les démarches juridiques, telles que l’expulsion du locataire dont les loyers lui sont dus.

Le décret du 12 décembre 1996 a fixé des montants, à la charge théorique du débiteur, pour faire appel à un huissier de justice correspondant aux :

• frais fixes, constitués d’un droit fixe forfaitaire et des frais de déplacement et fiscaux ;
• frais variables, l’huissier pouvant percevoir un droit d’engagement des poursuites et un droit pour le recouvrement et l’encaissement des fonds suivant la situation ;
• honoraires libres, limités par les actes et les situations ;
• frais variés, comme la gestion du dossier ou l’affranchissement.

Comment fonctionne l’assurance loyers impayés ?

L’assurance loyers impayés est une garantie procurant une protection financière aux propriétaires et pouvant être complétée par la couverture :

Elle peut être complétée par la garantie :

• de l’indemnité de l’occupation lorsque le juge l’attribue au locataire après la prononciation de la résiliation judiciaire du bail ;
• des risques de dégradations immobilières ;
• du départ en avance du locataire, sans préavis ou en cas de décès ;
• de l’habitation non louée ;
• des frais de procédures et de contentieux, comme ceux des avocats.

En termes de cotisation, l’assurance loyers impayés se situe entre 2,5 et 5 % du loyer annuel global. Aussi, les cotisations mensuelles peuvent être déductibles des revenus fonciers.

Qu’en est-il concernant la procédure de recouvrement des loyers impayés commerciaux ?

La procédure de recouvrement des loyers commerciaux impayés est similaire à celle des contrats de location pour particuliers. En général, la clause résolutoire y est insérée permettant la résiliation automatique du bail en cas de non-paiement après qu’aucune autre solution n’ait été trouvée.

Dans le cas où la clause n’existe pas, une demande au tribunal de grande instance est réalisable pour résilier le bail. Cependant, la situation sera résolue en plus de temps.

Quelle est la nouvelle loi 2021 sur les loyers impayés ?

La situation exceptionnelle liée au Covid-19 a considérablement impacté l’économie et notamment les plus fragiles et plus précaires. Ces derniers ont pu perdre leur emploi et subir une baisse des revenus. La trêve hivernale avait donc été rallongée, passant du 31 mars au 31 mai 2021. Le fonds de solidarité pour le logement a été plus particulièrement mis en lumière pour aider cette population par le ministère du Logement.

De même, une plateforme a été créée, nommée SOS loyers impayés, pour trouver des solutions adaptées aux conditions de chacun, ainsi qu’un fonds national d’aide aux impayés de loyer qui vient compléter le FSL. Aussi, le fonds d’indemnisation des propriétaires bailleurs a été abondé pour les protéger.