Caution solidaire : quels sont les engagements pour le garant ?

​​Vous souhaitez prendre un bien en location ? Votre propriétaire vous demande un garant dans le cadre d'une caution solidaire, mais vous ne savez pas vers qui vous tourner ? Voici les informations dont vous avez besoin pour choisir la personne qui se portera caution pour vous et à quels engagements il doit s'attendre.

Qu’est-ce qu’une caution ?

Une caution est un document distinct du bail de location d'un bien, également appelé "acte de cautionnement". Par ce contrat écrit, le garant s'engage envers le propriétaire du logement à payer les dettes locatives du locataire si ce dernier ne peut pas remplir ses engagements, comme ne pas payer son loyer.

L'acte de cautionnement n'est pas qu'un engagement moral et peut-être lourd de conséquences. Si le locataire ne remplit pas son engagement, le bailleur peut demander au garant le paiement des sommes dues et peut, le cas échéant, entamer une procédure pouvant aller jusqu'à la saisie de ses biens personnels ou ses revenus. 

Il existe deux formes de caution : la caution simple et la caution solidaire. 

Quelle est la différence entre un garant et une caution ?

Dans le cadre d'un acte de cautionnement pour une location, la différence entre un garant et une caution est la suivante :

• Le garant est une personne ou un organisme qui, dans un document écrit appelé "acte de cautionnement", s'engage envers le propriétaire du logement à payer les dettes locatives du locataire.
• La caution est le montant que le garant paiera en cas de défaillance de paiement de la part du locataire. En langage courant, "se porter caution" signifie "être garant". Le terme "caution" est donc un abus de langage et est souvent employé à défaut pour définir un dépôt de garantie. 

Quels documents doit fournir un garant pour la caution ?

Pour une personne physique, le propriétaire demande de justifier vos revenus par les documents suivants :

• 3 derniers bulletins de salaires
• Dernier avis d'imposition
• Justificatifs d'autres revenus, aides, versements de retraite

Pour une personne morale, le propriétaire demande de justifier de l’existence de la personne morale et de son représentant légal avec les deux pièces suivantes :

• Un extrait Kbis de moins de 3 mois ou les statuts signés
• Une pièce d’identité du représentant légal

Pour que le dossier de garantie soit complet, le garant doit aussi fournir les documents justificatifs de sa situation personnelle :

• Justificatif d'identité ;
• Justificatif de domicile ;
• Attestation d'activités professionnelles.

Quelles sont les conditions à respecter pour être garant ?

Le garant n'est pas forcément le père et/ou la mère du locataire, il peut être le frère, la soeur, un ami... Toute personne est habilitée à se porter garant pour un locataire à condition de bien mesurer la portée de l'engagement.

Les conditions a respecter pour être garant sont les suivantes :

• Gagner plus que trois fois le montant du loyer. C'est le propriétaire qui estime si le garant gagne assez pour pouvoir rembourser les dettes potentiels du locataire. De manière générale, il choisit le garant avec les revenus les plus élevés afin de réduire le risque d'impayés.
• Avoir une situation professionnelle stable : CDI, fonctionnaire, retraité
• Avoir un historique en France

Est-ce obligatoire d’avoir un garant ?

Le propriétaire est autorisé à demander qu'une personne se porte caution en échange de la signature du bail. Cela est souvent le cas dans le cadre d'un logement social. 

Toutefois, il existe des cas où le propriétaire n'est pas en droit de demander un garant. 

• Si le propriétaire est un particulier : le propriétaire qui a déjà une assurance privé contre les risques locatifs (par exemple, une garantie loyers impayés) n'est en droit de demander un garant que si le locataire est étudiant ou apprenti. 
• Si le propriétaire est une personne morale (Société, organisme, HLM) : le propriétaire n'est pas en droit de demander une caution si le locataire est un étudiant bénéficiant d'une bourse de l'enseignement supérieur. 

Qu’est-ce qu’une caution solidaire ?

Si une clause de solidarité est prévue dans l'acte de cautionnement, cela signifie que le bailleur peut à son choix s'adresser au garant ou au locataire en cas d’impayé. Le garant peut être poursuivi pour toute la dette dont le locataire est redevable, mais dans la limite des sommes pour lesquelles il s’est engagé.

S'il y a plusieurs garants, chaque garant de la caution solidaire peut être poursuivie pour l'ensemble de la dette, ou seulement la plus solvable, au choix du créancier.

A la différence de la caution simple, la caution solidaire permet de poursuivre immédiatement en cas d'impayés le garant sans recours préalable au locataire. Le cautionnement simple est rare et oblige à poursuivre locataire avant de faire appel au garant. Et ce n'est qu'en cas d'échec de la procédure ou d'insolvabilité que la caution solidaire peut être engagée. C'est la raison pour laquelle les propriétaires privilégient et exigent des cautions solidaires.

Quelles sont les formalités d’un acte de cautionnement ?

Quels éléments doit contenir l’acte de cautionnement pour être valide ?

La liste des documents que peut demander le bailleur est fixée par la réglementation (décret du 5.11.15). Cette liste s’applique aux contrats de location (vide ou meublée) de logements loués à titre de résidence principale (excepté les demandes d’attribution de logements sociaux). Pour être valable, l'acte de cautionnement doit contenir plusieurs éléments :

• L’identification du garant, du ou des locataires, du bailleur et du logement objet du contrat ;
• La date de signature du contrat ;
• Le montant du loyer et des charges, les conditions de révision du loyer qui sont prévues dans le bail ;
• La durée d’engagement du garant : la caution solidaire peut être consentie pour la durée initiale du bail et une ou plusieurs reconductions tacites dont le nombre doit être précisé afin de déterminer la durée totale d’engagement du garant.
• En l’absence de mention de durée, l'acte de cautionnement est considéré comme étant indéterminé. Le garant peut la résilier de lui-même. Dans ce cas, la résiliation prend effet au terme du contrat de location (initial, reconduit ou renouvelé) au cours duquel le bailleur reçoit la notification de la résiliation. C'est pourquoi l'acte de caution doit contenir un paragraphe de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 qui rappelle que si l'engagement de la caution n'est pas limité dans le temps, la caution peut le résilier. C'est cette loi qui fixe toutes les règles pour la location de logements loués en tant que résidence principale des locataires, y compris avec un bail mobilité.
• Une mention manuscrite par laquelle le garant s'engage à payer au bailleur ce que lui doit le locataire en cas de défaillance, dans la limite d'un montant indiqué en lettres et en chiffres. Cette mention est obligatoire pour la validité de l'acte de caution depuis le 1er janvier 2022.

Quelles sont les spécificités d’une caution solidaire dans le cas d’une colocation ?

Dans le cas d'une colocation, la mention du colocataire pour lequel le congé met fin à l'engagement du garant doit figurer dans l'acte de cautionnement sous peine de nullité du contrat.

La solidarité du colocataire ayant régulièrement donné son congé s'éteint six mois après son départ sauf s'il est remplacé avant, l'engagement du garant à l'égard du colocataire parti s'éteint dans le même délai.

Cette nouvelle obligation résulte de la loi Alur (loi nᵒ 2014-366 du 24 mars 2014) qui entend mieux protéger la caution solidaire. Cela conduit le propriétaire à exiger que chaque colocataire présente une caution solidaire.

Quelle est la durée de l’acte de la caution solidaire ? Quand prend fin l’engagement du garant ?

La durée de l'acte de caution solidaire doit être déterminée dans le document. Le garant s'engage pour la durée du bail initial et un renouvellement. Par exemple, pour un bail de 3 ans et un renouvellement, le garant est tenu jusqu'au terme prévu par l'acte de cautionnement. Dans ce cas, le garant s'engage pour une durée de 6 ans.

Si le propriétaire vend son logement en cours de bail (vente occupée), le garant n'est pas libéré de son engagement, sauf clause contraire figurant dans l'acte de cautionnement. Il en va de même dans le cas du décès du garant, ses héritiers sont tenus des dettes existantes au jour du décès.

Comment faire jouer la caution ?

Dans le cas d'un loyer impayé, le bailleur doit, pour faire jouer la caution, envoyer une lettre de mise en demeure de payer en LRAR au locataire et une copie au garant. Si, malgré cet avertissement, le bailleur n'est toujours pas payé, il remet l'affaire entre les mains d'un huissier de justice. Celui-ci délivre un commandement de payer. La loi du 6 juillet 1989 oblige le propriétaire qui envoie un commandement de payer au locataire à faire signifier ce commandement dans les 15 jours. Si cette condition n'est pas respectée, le garant n'est pas tenu de payer les pénalités ou les intérêts de retard.

Modèle Acte de cautionnement solidaire

Le document qui atteste de la caution solidaire est défini par la Direction de l'information légale et administrative (Premier Ministre). Voici un modèle d'acte de caution solidaire à télécharger et à imprimer.