Assurance loyer impayé : que faire si mon dossier est refusé ?

Vous avez trouvé votre locataire pour louer votre logement, rassemblé tous les documents nécessaires et vous avez envoyé votre dossier de demande d'assurance loyer impayé. Cependant, il vient d'être refusé. Que faire ? La garantie loyer impayé (GLI) implique un réel examen de la situation et son obtention est soumise à des conditions exigeantes. Quelles sont les solutions dans le cas d'un dossier refusé ?

Pourquoi mon dossier assurance loyer impayé a-t-il été refusé ?

Votre dossier assurance loyer impayé a été refusé. Il existe plusieurs raisons qui expliquent ce refus :

• Le dossier est incomplet. Votre dossier a peut-être été refusé, car un des documents était manquant : manque le recto de la carte d'édenté, document flou, justificatif avec date dépassée... Dans ce cas, vous pouvez compléter au plus vite votre dossier auprès de votre assureur.
• Le locataire n'est pas éligible. La plupart des dossiers refusés le sont car le locataire n'est pas éligible en raison de ses revenus trop faibles ou de son contrat de travail considéré comme précaire. Dans ces deux cas, rien n'oblige l'assureur a accepter votre dossier, jugé trop risqué. Afin d'éviter les impayés, il est conseillé au propriétaire de sélectionner des locataires qui disposent d'au moins trois le montant du loyer. Vous ne pouvez pas contester cette décision.
• Le logement n'est pas éligible. Afin d'être éligible à la garantie loyer impayé, le logement doit être la résidence principale du locataire. En outre, certains cas ne sont pas couverts par l'assurance loyer impayé. C'est cas des baux commerciaux soumis à des assurances multirisques professionnelles, des baux ruraux ou professionnels, des loyers supérieurs aux critères de l'assureur, des logements faisant l'objet de sous-location, des locations saisonnières ou des logements de fonction.
• Le bail n'est pas éligible. Le dossier de garantie loyer impayé peut être refusé par l'assureur en cas de non-respect des trois clauses obligatoires : la mention de garantie, l'état des lieux entrant ainsi que la clause résolutoire. Cette dernière prévoit la résiliation automatique du bail dans le cas de tout manquement à une obligation d'une des deux parties : locataire ou bailleur.

Si votre dossier a été refusé, c'est que l'assureur a peut-être considéré votre dossier comme risqué. Il existe des fraudes comme le cas d'une demande d'assurance loyer impayé constitué d'un faux dossier.

La fédération nationale de l'immobilier (Faim) a mis en place un fichage d'assurance loyer impayé. Ce fichier national des locataires mauvais payeurs est consultable uniquement pour les professionnels du secteur. Ce fichier des incidents de paiement locatif (FIPL) est similaire au fichier bancaire des chèques sans provision ou au fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers. Il permet aux propriétaires bailleurs de se prémunir de locataires interdits bancaires dans le cadre d'une assurance loyer impayé, par exemple. Facile à consulter, le FIPL vous permet :

• de vérifier avant toute transaction la bonne foi et la situation locative actuelle de vos potentiels locataires ;
• de vous protéger des mauvais payeurs "professionnels" ;
• de recouvrir (par l'intermédiaire des services sociaux) les créances d'un locataire en difficulté financière momentanée ;
• d'inciter le locataire à payer régulièrement ses loyers ;
• d'inscrire le client défaillant dès une créance égale à 3 loyers mensuels, évitant ainsi un enlisement du dossier ;
• de recouvrer plus vite les impayés.

Quelles sont les solutions alternatives en cas de dossier assurance loyer refusé ?

Si votre dossier d'assurance loyers impayés a été refusé, d'autres solutions existent pour sécuriser vos revenus locataires comme la garantie Visale qui est une alternative à la garantie financière, appelée caution, demandée par le propriétaire. La solution du garant payant est également une option pour le locataire. Ces dispositifs permettent de contourner la garantie des loyers impayés.

• Faire appel à un garant. En se portant caution, un proche du locataire s'engage à payer les éventuels loyers impayés. Pour un locataire étudiant ou apprenti, il est possible cumuler assurance loyers impayés et garant. 
• Attendre six mois après la signature du bail afin que le locataire ne soit plus soumis aux conditions d'éligibilité de l'assurance loyer impayé.
• Demander un dépôt de garantie. En effet, vous pouvez exiger que le locataire paye un mois de loyer supplémentaire au moment de la signature du bail. Ce chèque ne sera encaissé qu'en cas de loyer impayé et sera rendu au locataire à son départ. 
• Souscrire à une garantie visale. Elle constitue une alternative gratuite à l'assurance loyers impayés. Sur le même principe que l'assurance, c'est un dispositif mis en place par l'État depuis 2016 et financée par Action logement. Cette assurance garantie au propriétaire le remboursement de ses loyers en cas d'impayés. Le locataire doit respecter un certain nombre de conditions, qui sont toutefois plus souples que celles exigées pour la garantie loyers impayés. 

Comment vérifier son dossier assurance loyer impayé ?

C'est au propriétaire de réaliser la vérification du dossier et des pièces justificatives de son locataire avant la souscription à l'assurance loyers impayés. Si le locataire ne remplit pas les conditions d'éligibilité, le propriétaire ne sera pas remboursé en cas de non-paiement du loyer. 

Il s'agit pour le propriétaire de se prémunir de tous risques de fraude en examinant de plus près le dossier de son locataire avant de souscrire une assurance loyers impayés. Les points suivants mentionnent les différents éléments à valider par le propriétaire. 

• Vérifiez que tous les documents fournis par le locataire sont à son nom et à son adresse actuelle, et que la pièce d’identité est en cours de validité.
• Vous pouvez vérifier l’authenticité de l’avis d’imposition en renseignant son numéro sur le site des impôts.
• Vous pouvez vérifier l’existence de l’entreprise qui emploie le locataire grâce au numéro Siren.
• Vous pouvez demander les quittances de loyer de l’ancien logement du locataire pour s’assurer de sa qualité de bon payeur.

Le bailleur peut réaliser une simulation afin de vérifier le dossier d'assurance loyer impayé. De cette manière, il s'assure que le dossier ne soit pas refusé et que son locataire est solvable.

Quels sont les documents à demander au locataire pour constituer le dossier GLI ?

Pour souscrire une garantie loyers impayés, le propriétaire doit préparer un dossier constitué de plusieurs pièces justificatives du locataire concerné. Celui-ci doit, par ses documents, prouver sa solvabilité, c'est-à-dire, sa capacité à payer le loyer en fonction de ses revenus. Les documents suivants sont obligatoires dans la constitution du dossier de GLI : 

• Attestation d'emploi datant de moins de trente jours à la date de signature du bail, établie par l'employeur ou par un de ses représentants, ayant la possibilité juridique de l'attester. Ce document doit attester que le locataire est titulaire d'un CDI, qu'il n'est ni en période d'essai, ni en période de préavis, de licenciement ou de démission. L'attestation doit préciser sa rémunération et sa date d'embauche. Un contrat de travail, signé des deux parties, peut aussi compter comme un justificatif. 
• Trois derniers bulletins de salaire du locataire, précédant immédiatement la date de signature du bail.
• Dernier avis d'imposition.

Au-delà de ces trois documents justifiant la capacité du locataire à payer son loyer, le locataire doit fournir en plus des documents en fonction de sa situation professionnelle. La présentation de ces documents justificatifs de solvabilité fait partie des conditions pour qu'un locataire soit éligible à la garantie loyer impayé et que son dossier ne soit pas refusé.