La garantie loyers impayés, aussi appelée "assurance loyers impayés", est une assurance destinée aux propriétaires bailleurs. Elle leur permet de se protéger en cas de défaut de paiement du locataire, mais aussi d'autres risques locatifs comme des dégradations. Afin de bénéficier de cette assurance, le bailleur doit vérifier que son locataire est éligible. Voyons quelles sont les conditions qu'un locataire doit remplir et la manière dont est calculée sa solvabilité.
Sommaire
Qui peut souscrire une garantie loyers impayés ?
Les propriétaires dont les locataires sont considérés comme solvables peuvent souscrire à une garantie loyers impayés (GLI). Afin de se prémunir d'un dossier refusé, le propriétaire doit vérifier les conditions locataires. En cas de non-respect de celles-ci, le propriétaire ne pourra être indemnisé. Un locataire ne peut pas demander une souscription à l'assurance loyers impayés. C'est donc au propriétaire bailleur de payer le prix de ces cotisations.
Quelles sont les conditions locataires ?
L'assurance loyers impayés peut être souscrite pour tous les locataires. Quelque soit la nature de leur contrat de travail, les salariés, les retraités, les dirigeants d'entreprise, les professions libérales, les étudiants sont concernés par cette garantie.
Les conditions qu'un locataire doit remplir pour souscrire une garantie loyers impayés sont les suivantes :
- avoir des revenus non précaires. Le locataire doit avoir des revenus suffisant pour être en mesure de payer son loyer. Une des conditions principales est celle d'avoir un emploi stable.
- être solvable. L'assureur doit vérifier la capacité du locataire à payer son loyer en fonction de ses revenus. Le locataire doit justifier sa solvabilité par un certain nombre de documents comme ses bulletins de salaires, son avis d'imposition et son contrat de travail.
Par ailleurs, si le locataire loue un bien depuis 6 mois, il ne doit pas avoir présenté de défaut de paiement. Pour un locataire déjà en place mais depuis moins de 6 mois, ou pour un nouveau locataire, la garantie loyers impayés ne peut être souscrite que si le montant du loyer, charges comprises n'excède pas 37% de ses revenus (hors allocations diverses) ou, selon les situations, 33%.
Les locataires remplissant une des catégories suivantes sont éligibles à la garantie loyer impayé :
- salarié en CDI
- retraité
- gérant ou dirigeant d'entreprise
- commerçant ou profession libérale
- étudiant ou apprenti avec une caution
Pour des raisons de solvabilité, beaucoup d'assureurs refusent de couvrir les propriétaires dont les locataires sont en CDD. Toutefois, certaines assurances l'acceptent sous conditions (s'il lui reste plus de 8 mois de contrat à effectuer).
Quels sont les justificatifs de solvabilité qu’un locataire doit produire ?
Pour souscrire une garantie loyers impayés, le propriétaire doit préparer un dossier constitué de plusieurs pièces justificatives du locataire concerné. Celui-ci doit, par ses documents, prouver sa solvabilité, c'est-à-dire, sa capacité à payer le loyer en fonction de ses revenus. Les documents suivants sont obligatoire dans la constitution du dossier de GLI :
- Attestation d'emploi datant de moins de trente jour à la date de signature du bail, établie par l'employeur ou par un de ses représentants, ayant la possibilité juridique de l'attester. Ce document doit attester que le locataire est titulaire d'un CDI, qu'il n'est ni en période d'essai, ni en période de préavis de licenciement ou de démission. L'attestation doit préciser sa rémunération et sa date d'embauche. Un contrat de travail, signé des deux parties, peut aussi compter comme un justificatif.
- Trois derniers bulletins de salaire du locataire, précédant immédiatement la date de signature du bail
- Dernier avis d'imposition
Au-delà de ces trois documents justifiant la capacité du locataire à payer son loyer, le tableau suivant répertorie les documents qu'un locataire doit fournir en plus, en fonction de sa situation professionnelle.
| Profil du locataire | Justificatifs de solvabilité |
|---|---|
| Salarié |
(nature du contrat, date d’effet, rémunération, durée de la période d’essai)
|
| Retraité |
|
| Gérant ou dirigeant d'entreprise |
française
OU les deux derniers bilans répondant aux critères suivants : fonds propres positifs, trésorerie positive, résultat d’exploitation positif, résultat net positif. |
| Commerçant ou profession libérale |
Extrait KBIS de moins de 3 mois pour les commerçants, OU Extrait D1 original de moins de 3 mois pour les artisans, OU Copie du certificat d’identification de l’INSEE comportant le numéro d’identification pour les travailleurs indépendants
OU les deux derniers bilans répondant aux critères suivants : fonds propres positifs, trésorerie positive, résultat d’exploitation positif, résultat net positif. |
Pour les étudiants ou les apprentis avec caution, des pièces justificatives sont également à produire lors de la constitution du dossier. En effet, les potentiels locataires dans ce cas doivent justifier d'une carte étudiant/carte d’apprenti ou d'un certificat de scolarité de l’année en cours. Ils se doivent de présenter aussi une attestation de simulation APL établie par l’organisme payeur ou une simulation établie par le locataire relative aux aides au logement. Etant "sous caution", les étudiants et apprentis doivent constituer un dossier contenant les pièces justificatives de leur garant.
Comment vérifier son dossier avant de souscrire à la GLI ?
C'est au propriétaire de vérifier les pièces justificatives de son locataire avant la souscription à l'assurance loyers impayés. Si le locataire ne remplit pas les conditions d'éligibilité, le propriétaire ne sera pas remboursé en cas de non-paiement du loyer.
Il s'agit pour le propriétaire de se prémunir de tous risques de fraude en examinant de plus près le dossier de son locataire avant de souscrire une assurance loyers impayés. Les points suivants mentionnent les différents éléments à valider par le propriétaire.
- Vérifiez que tous les documents fournis par le locataire sont à son nom et à son adresse actuelle, et que la pièce d’identité est en cours de validité.
- Vous pouvez vérifier l’authenticité de l’avis d’imposition en renseignant son numéro sur le site des impôts.
- Vous pouvez vérifier l’existence de l’entreprise qui emploie le locataire grâce au numéro Siren.
- Vous pouvez demander les quittances de loyer de l’ancien logement du locataire pour s’assurer de sa qualité de bon payeur.
En cas de fraude de la part du locataire (falsification des justificatifs de revenus par exemple), l’assurance loyers impayés vous couvrira quand même. Vous n’êtes pas à l’origine de la fraude, le locataire est donc entièrement responsable.
Que faire en cas de dossier Garantie loyers impayés refusé ?
Si votre locataire n'est pas éligible ou que votre dossier d'assurance loyers impayés a été refusé, d'autres solutions existent pour sécuriser vos revenus locataires comme la garantie visale qui est une alternative à la garantie financière, appelée caution, demandée par le propriétaire. La solution du garant payant est également une option pour le locataire. Ces dispositifs permettent de contourner la garantie des loyers impayés.
- faire appel à un garant. En se portant caution, un proche du locataire s'engage à payer les éventuels loyers impayés. Pour un locataire étudiant ou apprenti, il possible cumuler assurance loyers impayés et garant.
- attendre six mois après la signature du bail afin que le locataire ne soit plus soumis aux conditions d'éligibilité de l'assurance loyer impayé.
- demander un dépôt de garantie. En effet, vous pouvez exiger que le locataire paye un mois de loyer supplémentaire au moment de la signature du bail. Ce chèque ne sera encaissé qu'en cas de loyer impayé et sera rendu au locataire à son départ.
- souscrire à une garantie visale. Elle constitue une alternative gratuite à l'assurance loyers impayés. Sur le même principe que l'assurance, c'est un dispositif mis en place par l'Etat depuis 2016 et financée par Action logement. Cette assurance garantie au propriétaire le remboursement de ses loyers en cas d'impayés. Le locataire doit respecter un certain nombre de conditions, qui sont toutefois plus souples que celles exigées pour la garantie loyers impayés.
L'assurance loyers impayés n'est pas obligatoire mais fortement recommandée pour protéger le propriétaire bailleur des défauts de paiement pouvant impacter négativement ses propres finances.
Comment calculer la solvabilité d’un locataire ?
Afin de souscrire à une garantie loyers impayés, le locataire doit être en capacité de payer son loyer. L'opération suivante permet de calculer la solvabilité d'un locataire : Revenus annuels nets du locataire / (12*3).
- 12 : le nombre de mois dans l'année
- 3 : votre exigence financière, par exemple, 3 fois le montant du loyer
La vérification du dossier d'assurance loyer impayé est une manière de se prémunir de tout défaut de paiement. La capacité locative d'un potentiel locataire permet de savoir si le locataire pourra payer son loyer compte tenu de ses revenus. Pour vérifier cela, comparez le résultat du calcul effectué et le montant de votre loyer, charges comprises.
Voici un exemple pour illustrer la solvabilité d'un locataire :
| Locataire | Propriétaire |
|---|---|
| Revenus annuels nets : 25 000 € | Loyer, CC : 600 € |
| 25 000 / (12*3) | Conditions : 3 fois le montant du loyer |
| Capacité locative : 694 € | 600 € est inférieur à 694 € Le locataire est solvable |
Pour souscrire à une assurance loyers impayés, le bailleur doit réunir tous les éléments nécessaires au dossier. Il doit fournir à l'assureur les pièces justificatives de son futur locataire, de son logement et celles le concernant direcetement.
La garantie loyers impayés n'est pas obligatoire mais fortement recommandée. Il existe d'autres solutions pour sécuriser vos revenus locataires comme la garantie visale qui est une alternative à la garantie financière, appelée caution, demandée par le propriétaire. La solution du garant payant est également une option pour le locataire.
Le calcul de la solvabilité d'un locataire est le suivant : revenus annuels nets du locataire / (12/3).
Etant donné que, 12 correspond au nombre de mois de l'année et 3 à votre exigence financière (au moins 3 fois le montant du loyer).
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