Qu'est-ce que l’assurance constructeur non réalisateur ?

L'assurance constructeur non réalisateur est une assurance obligatoire méconnue, bien qu'importante pour protéger les dégâts décennale lors d'une construction.

Qu'est-ce-que l'assurance CNR et que couvre-t-elle ? Qui doit obligatoirement la souscrire et à quel prix ? Quelles sont ses différences avec la garantie décennale et la dommages-ouvrage ? Coover vous guide pour que vous compreniez si vous êtes concerné et si oui comment trouver un contrat.

Qu’est-ce qu’un constructeur non réalisateur ?

Comme son nom l'indique, le constructeur non réalisateur est la personne qui construit un ouvrage, mais ne le réalise pas lui-même. Autrement dit, cette personne ne participe pas à la réalisation de l'ouvrage ni de manière matérielle (elle ne fait pas de travaux) ni de manière intellectuelle (elle ne réfléchit pas aux plans). Il s'agit donc d'un intermédiaire entre le client final et les professionnels constructeurs.

Ainsi, deux catégories de personnes peuvent être qualifiées de constructeur non réalisateur :

Le constructeur non réalisateur professionnel

Il s'agit alors des personnes qui font construire des biens par et pour quelqu'un d'autre dans le but de les vendre. Par exemple, nous trouvons dans cette catégorie : les marchands de biens, le maître d'ouvrage, un promoteur, un lotisseur, etc.

Le constructeur non réalisateur particulier

Dans ce cas, ce ne sont pas des professionnels du bâtiment, mais des particuliers. Ils deviennent constructeurs non réalisateur lorsqu'ils font construire un bien (pour y vivre) mais qu'ils décident de vendre avant l'expiration d'un délai de 10 ans après réception des travaux.

Comment fonctionne l’assurance CNR ?

Au même titre que les réalisateurs d'ouvrage, les constructeurs non réalisateurs engagent leur responsabilité civile décennale. C'est-à-dire qu'ils sont responsables des dommages affectant l'ouvrage pendant une durée de 10 ans à compter de la réception du bien par le client. Ces désordres doivent cependant affecter la solidité de l'ouvrage ou rendre le bien impropre à sa destination. Ils doivent également concerner les éléments indissociables de l'ouvrage.

Or, depuis la loi Spinetta du 4 janvier 1978, les professionnels du bâtiment, quel que soit leur statut (constructeur non réalisateur ou réalisateur) et les particuliers constructeurs non réalisateurs, ont l'obligation de souscrire une assurance pour couvrir leur responsabilité civile décennale.

L'assurance CNR est donc la garantie décennale spécifique pour les constructeurs non réalisateur. Le plus souvent, il s'agit d'une option proposée dans l'assurance dommage ouvrage.

Que couvre une garantie constructeur non réalisateur ?

Tout comme la garantie décennale, la garantie constructeur non réalisateur couvre les désordres de nature décennale pendant une durée de 10 ans à compter de la réception des travaux par le client. Ces désordres affectent les éléments indissociables de l'ouvrage et concernent :

• les dommages qui compromettent la stabilité de l'ouvrage : fissures importantes dans les murs, malfaçons dans les fondations, erreurs de conception d'un immeuble, affaissement de la charpente, etc. ;
• les dommages qui rendent le bien impropre à sa destination (c'est-à-dire inhabitable). Ces dommages concernent les malfaçons dans l'isolation de la maison, des infiltrations d'eau importantes, une pompe à chaleur défectueuse, etc.

Ainsi, en cas de dommages, votre assurance constructeur non réalisateur prendra en charge les frais de réparation et d'indemnisation des futurs acquéreurs.

Quel est le cout d’une assurance constructeur non réalisateur ?

Le prix d'une assurance constructeur non réalisateur n'est pas si élevé par rapport aux risques couvert. Le plus souvent, cette assurance CNR est une option proposée dans votre contrat dommage ouvrage.

Selon les assureurs, les prix varient aux alentours des 700 € quel que soit le montant des travaux.

Ainsi, si vous êtes un particulier faisant construire votre maison, nous vous conseillons de la souscrire même si vous ne pensez pas vendre votre bien dans les 10 premières années. Sans cette assurance, il vous sera beaucoup plus difficile de vendre votre maison puisque le notaire mentionnera son absence dans l'acte de vente.

Qui doit souscrire une assurance constructeur non réalisateur ? 

Les constructeurs non réalisateurs professionnels sont dans l'obligation légale de souscrire une assurance constructeur non réalisateur. Le défaut d'assurance est passible de 75 000 € d'amende et de 6 mois d'emprisonnement.

Pour les particuliers, c'est un peu plus délicat. En effet, vous n'êtes considéré comme constructeur non réalisateur que lorsque vous vendez votre bien. Or, il est souvent difficile de prévoir si vous allez devoir vendre votre maison avant les 10 ans suivant sa réception. Cependant, si vous vendez votre maison durant ces 10 premières années, vous êtes responsable des sinistres affectant votre maison auprès du nouvel acquéreur.

Nous vous conseillons donc de souscrire une assurance CNR, à titre préventif, même si vous ne pensez pas vendre votre bien dans l'immédiat. En effet, au même titre que les autres assurances obligatoires, lors de la vente de votre maison, le notaire sera chargé de vérifier la présence d'une telle assurance. Dans le cas contraire, il vous sera plus difficile de vendre votre maison, ou l'acheteur en profitera pour diminuer le prix.

CNR, décennale et dommage ouvrage : quelles différences ?

L'assurance CNR, la dommage ouvrage et la garantie décennale sont toutes des assurances obligatoires. Contrairement à certaines idées reçues, elles ne sont pas redondantes. Nous vous conseillons donc très fortement de les souscrire.

Pour vous aider à y voir plus clair, Coover dresse pour vous un tableau récapitulatif de ces trois assurances construction obligatoires :

	Assurance constructeur non réalisateur	Dommage-ouvrage	Décennale
Qui doit obligatoirement souscrire ?	Constructeur non réalisateur (pro ou particuliers vendant leur bien sous 10 ans)	Maîtres d'ouvrage (les clients finaux)	Constructeurs
À quoi ça sert ?	Couvrir les dommages de nature décennale et pouvoir se retourner contre les constructeurs	Être indemnisé plus rapidement sans recherche de responsabilité	Couvrir les dommages de nature décennale (réparation + indemnisation)
Dégâts couverts ?	Dommages de nature décennale	dommages de nature décennale	dommages de nature décennale
Durée de couverture	10 ans à réception des travaux	10 ans à réception des travaux	10 ans à réception des travaux
Comment souscrire ?	Option du contrat dommage ouvrage	Assureurs spécialisés ou courtier en ligne	Assureurs spécialisés ou courtier en ligne

Souscrire une assurance CNR

L'assurance constructeur non réalisateur est le plus souvent une option prévue par le contrat dommage ouvrage. Ainsi, pour souscrire une assurance CNR, vous avez deux possibilités :

• Tout d'abord, vous pouvez vous rendre dans les agences des différents assureurs ou vous rendre sur leurs sites internet. Cependant, peu d'assureurs disposent d'un simulateur de devis en ligne. Cette solution s'avère alors rapidement chronophage.
• Puis, vous pouvez passer par un courtier en ligne. C'est le moyen le plus simple, le plus rapide et le plus économique de souscrire un contrat CNR. En effet, les courtiers spécialisés en assurance construction disposent de partenariats leur permettant de vous proposer des contrats à des prix très attractifs.

L’assurance constructeur non réalisateur : les 4 points à retenir 

• Elle est obligatoire pour les constructeurs non réalisateurs, c'est-à-dire pour les personnes qui font construire par et pour d'autres personnes (professionnels et particuliers vendant leur bien dans les 10 premières années) ;
• Elle permet de couvrir les dégâts de nature décennale (affectant la solidité de l'ouvrage ou rendant le bien inhabitable) pendant une durée de 10 ans à réception des travaux ;
• L'assurance permet d'indemniser les futurs acquéreurs contre ces risques puis de se retourner contre l'assurance décennale des constructeurs ;
• Elle est le plus souvent d'un coût modique et en option dans les contrats de dommage ouvrage.