Combien coûte l'assurance propriétaire non occupant (PNO) ?

Au-delà des locataires et des propriétaires qui occupent leur propre bien, l’assurance habitation s’adresse également à ceux qui possèdent un appartement ou une maison, mais qui n’y résident pas eux-mêmes. On parle ici de « propriétaires non occupants ». L’assurance habitation est-elle obligatoire pour eux ? Quel est son intérêt ? Quelles garanties choisir ? Coover vous explique les spécificités de cette assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) ainsi que la manière d'y souscrire.

L’assurance PNO est-elle obligatoire ? 

L'assurance propriétaire non occupant n'est pas obligatoire. Le propriétaire, qu’il soit bailleur ou qu’il laisse son logement vacant, n’est pas tenu de souscrire à une assurance habitation. 

Les choses sont différentes si le bien est en copropriété (immeuble, résidence…). Dans ce cas, chaque propriétaire doit au moins couvrir sa Responsabilité Civile (en vertu de la loi Alur), pour les dommages que pourrait causer son bien à des tiers. 

Même si elle n’est pas obligatoire, l’assurance PNO est une sécurité primordiale, peu importe que le logement soit mis en location ou non. Elle couvre tout ou partie des risques qui pèsent sur le bien et son contenu, et « protège » le propriétaire via des garanties spécifiques (Responsabilité Civile, garantie des loyers impayés…). 

Si le bien est loué, le locataire doit obligatoirement souscrire à une assurance pour, au moins, les risques locatifs. S’il a souscrit à une formule minimum, de nombreux sinistres ne seront pas couverts. Un contrat PNO est donc dans ce cas, pour le propriétaire, une sécurité supplémentaire, valable pendant la durée de la location mais aussi pendant les périodes de vacance locative. 

À défaut d’assurance, ce sera à vous d’indemniser, par exemple, un voisin qui subirait un dégât des eaux causé par votre appartement. De même, en cas de cambriolage, si votre bien n’est pas couvert, vous ne recevrez aucune indemnisation. 

Que couvre l’assurance habitation PNO ?

L’assurance propriétaire non occupant est conseillée pour tous ceux qui n’habitent pas leur bien, qu'il soit mis en location, laissé vacant ou mis à disposition à titre gratuit (à un proche par exemple). 

Si l’assurance PNO n'est pas obligatoire, elle est indispensable dans les faits pour de nombreuses raisons : 

• Elle couvre votre Responsabilité Civile, c’est-à-dire tous les dommages que pourrait causer votre bien à des tiers (au locataire, aux voisins…) ;
• Elle couvre les dommages immobiliers : incendie, dégât des eaux, vol et tentative de vol… ;
• Elle peut intégrer des garanties pour le mobilier (ce qui est intéressant notamment s’il s’agit d’une location meublée) ;
• Elle peut aussi couvrir les dommages et frais résultant d’un sinistre : perte de loyers, frais de déblaiement… ;
• Elle vous « protège » contre les recours des voisins et des tiers ;
• Elle est complémentaire aux autres contrats habitation qui pourraient être insuffisants en cas de sinistre : celui du locataire, de vos voisins, du syndic… 

Le tableau suivant présente les garanties comprises dans un contrat d'assurance propriétaire non-occupant (PNO) et les différentes situations dans lesquelles ces garanties s'exercent.

Garanties du contrat PNO	Commentaire
Loyers impayés	En cas de défaut de paiement du locataire
Perte de loyers	En cas de perte des loyers à la suite d'un sinistre
Garantie des défauts d'entretien	En cas de sinistre dû à un défaut d'entretien
Recours du locataire	Si le locataire se retourne contre le propriétaire
Troubles de jouissance	Si le locataire n'utilise pas le bien à des fins "normales"
Perte de revenus	Pour les longues périodes entre 2 locations

L’assurance propriétaire non occupant s’apparente en fait à une assurance multirisque habitation avec quelques garanties spécifiques. 

Quel est le tarif d’une assurance PNO ? 

Le tarif d’une assurance habitation pour propriétaire non occupant dépend de plusieurs facteurs. Comme pour une multirisque habitation « classique », la prime de l’assurance PNO dépend notamment : 

• Du type de bien à assurer : superficie, nature, contenu, localisation… 
• Du profil de l’assuré (propriétaire non occupant, occupant, locataire) ;
• Du niveau de couverture attendu : garanties incluses, options, valeur du capital mobilier… 
• Des conditions des garanties ;
• Du taux d’occupation à l’année ;
• Du fait que la location soit meublée ou non. 

Les éléments pris en compte sont nombreux. Cela explique notamment les grands écarts de prix, à couverture équivalente, que l’on constate entre les contrats. 

La prime annuelle peut vite augmenter, selon les garanties souscrites. Si vous optez, par exemple, pour une garantie loyers impayés, son coût sera proportionnel au loyer. Il oscillera entre 2 et 5 % des loyers facturés au locataire.  

Notons aussi que la loi Alur permet au propriétaire de souscrire à une assurance PNO « pour le compte » du locataire et de répercuter son coût sur le loyer. 

La cotisation annuelle d’assurance PNO est déductible des revenus fonciers dans le cas où le bien est loué.  

Comment obtenir des devis d’assurance PNO pas chers ? 

Pour trouver la meilleure assurance PNO, il est essentiel de faire le point sur vos besoins, c’est-à-dire sur les garanties que vous attendez. Que vous souhaitiez une couverture de base ou une formule très complète, votre assurance habitation propriétaire non occupant n’aura pas le même prix.

Il est nécessaire, par la suite, de comparer un maximum de devis d’assurance habitation propriétaire non occupant. Pour cela, plusieurs options existent : 

• Faire des simulations en ligne sur le site d’assureurs, d’organismes de mutuelle… ;
• Obtenir vos devis par téléphone ou en agence lorsqu’il n’est pas possible de l’avoir sur le site de la compagnie ;
• Passer par un comparateur d’assurances habitation propriétaire non occupant. 

Le plus rapide et le plus simple reste la troisième option, puisque vous n’aurez qu’un seul formulaire à remplir. Sur cette base, vous accéderez aux meilleures offres du marché, personnalisées selon vos besoins. Il ne vous restera plus qu’à comparer les tableaux de garanties, primes, franchises… Prenez le temps de voir si les garanties que vous attendez sont bien incluses et quelles sont leurs conditions. 

Comment composer votre comparatif de contrats d’assurance PNO ?

Une fois vos devis reçus, que ce soit de votre côté ou via un comparateur d’assurances PNO, reste à les comparer efficacement. En effet, chaque assureur a ses propres formules. Selon les contrats, une garantie peut être intégrée d’office, être proposée en option ou n’être incluse que dans une formule supérieure. 

Outre le prix, voici les principaux critères vous permettant de faire un bon comparatif d’assurances habitation pour propriétaire non occupant : 

• Les garanties incluses et donc les risques et dommages couverts, 
• Les garanties optionnelles et leur coût : couverture du mobilier mis à disposition du locataire, du mobilier encastré (électroménager), loyers impayés… 
• Le niveau de couverture pour les frais et pertes faisant suite à un sinistre : perte de loyers, frais de déblaiement ou de gardiennage… 
• Les franchises prévues pour chaque garantie (plus la prime qui vous est proposée est alléchante, plus il y a de « risques » que les franchises soient hautes), 
• Les plafonds d’indemnisation pour chaque garantie (par exemple, 1 million d’euros pour la Responsabilité Civile), 
• Les exclusions (vérifiez bien les conditions des garanties avant de signer), 
• Les délais de carence (pour la garantie loyers impayés notamment). 

Si vous trouvez un meilleur contrat que celui que vous avez actuellement, sachez que vous pouvez changer facilement. La résiliation d’une assurance habitation propriétaire non occupant est possible à tout moment après un an de couverture, en vertu de la loi Hamon.