Vous êtes propriétaire d'un logement (maison, immeuble, appartement ou garage) que vous n'occupez pas vous-même ? Qu'il soit loué, vacant ou occupé à titre gratuit, il est essentiel de l'assurer afin de protéger votre bien de tous sinistres, subits par vos locataires, vos voisins ou des différents incidents comme un incendie, un dégât des eaux...
Qui doit souscrire l'assurance PNO ? Quel est son coût ? Comment choisir le meilleur contrat ? Coover vous explique le fonctionnement de l'assurance propriétaire non-occupant ainsi que ses spécificités.
Sommaire
Qu’est-ce que l’assurance propriétaire non-occupant ?
Qu’est-ce qu’un propriétaire non occupant ?
Le propriétaire non-occupant désigne une personne physique (un investisseur direct par exemple), ou une personne morale (dans le cas d'un investissement locatif via une société de type SCI ou SARL de famille) qui n'occupe pas le logement qu'il possède. Ce bien immobilier peut être loué (vide ou meublée), laissé vacant ou être proposé à titre gratuit.
Qu’est-ce que l’assurance propriétaire non-occupant ?
Également appelée "assurance habitation propriétaire bailleur", l'assurance habitation propriétaire non-occupant (assurance PNO) permet au propriétaire d'un logement temporairement inoccupé de le couvrir contre d'éventuels risques. En effet, même inoccupé, un logement est soumis à des risques (une fuite d'eau ou un court-circuit, par exemple) qui peuvent provoquer de lourds sinistres comme un incendie ou un dégât des eaux.
Cette assurance peut être souscrite par le propriétaire pour le protéger en cas de sinistre dans le cas d'un logement vacant, loué ou occupé à titre gratuit.
L'assurance propriétaire non occupant est une assurance multirisque habitation (MRH). Ce type de contrat multi-garanties permet de protéger le patrimoine immobilier et l'occupant si des dommages lui sont causés en cas de sinistre. Il peut être particulièrement judicieux si le contrat choisi par votre locataire s'avère peu couvrant.
Dans le cas où votre bien est mis en location, cette assurance propriétaire non-occupant est tout indiquée, cela vous évitera toutes mauvaises surprises et tous désagréments dus à des sinistres.
L'assurance propriétaire non-occupant concerne tous types de bien immobiliers. Il peut s'agir d'une maison, d'un appartement, d'un mobile-home, d'une cave, d'un garage...
Ce type d'assurance est très utile dans le cas des personnes vivant dans un Ehpad. En effet, comme le logement sera souvent inoccupé, il sera plus exposé aux cambriolages ou aux dégâts des eaux (dû aux travaux de vos voisins par exemple) non détectés.
Pourquoi souscrire une assurance propriétaire non occupant ?
Souscrire une assurance propriétaire non-occupant vous permet de protéger votre investissement immobilier. Que vous soyez propriétaire d'un appartement, d'une maison ou d'un immeuble locatif, mettre un bien en location constitue un investissement financier qui vous permet de générer des revenus et un capital. Un contrat d'assurance propriétaire non-occupant vous garantit la prise en charge de la remise en état de votre bien ou son indemnisation en cas de sinistres. Il peut être intéressant de souscrire une telle assurance pour d'autres raisons :
- Dans le cas d'un logement en Société Civile Immobilière, afin de sécuriser votre investissement immobilier et pour apporter une protection complémentaire à l'assurance souscrite par le locataire.
- Pour ne pas engager sa responsabilité civile. L'assurance PNO prendra en charge les indemnités des victimes en cas de sinistre et votre responsabilité civile ne sera pas engagée.
- Dans le but de protéger votre bien lorsqu'il est vacant. Cela vous évitera, en cas de sinistre, de payer intégralement les dommages matériels ou physiques qui pourront s'y produire.
- Dans le cas d'un bien en indivision laissé vide, l'assurance propriétaire non-occupant est recommandée afin de vous prémunir de tous sinistres.
L'assurance propriétaire non-occupant peut pallier une couverture faible ou défaillante d'un locataire. Le plus souvent, les locataires souscrivent une assurance habitation relativement faible qui ne suffit pas à vous indemniser en cas de sinistres.
Que couvre l’assurance propriétaire non-occupant ?
L'assurance propriétaire non-occupant est essentielle pour protéger votre bien contre les dommages physiques ou morales qui peuvent survenir. Le tableau suivant référence les garanties que propose un contrat d'assurance propriétaire non-occupant.
| Garanties du contrat PNO | Propriétaire non-occupant |
|---|---|
| Responsabilité civile liée aux biens immobiliers assurés | |
| Couverture multirisque (incendie, dégâts de eaux, vol, vandalisme, incidents climatiques,...) | |
| Recours de voisins et des tiers | En option |
| Loyers impayés | En option |
| Trouble de jouissance | En option |
Par ailleurs, l'assurance propriétaire non occupant est déductible des impôts selon l'article 36 du code général des impôts. Pour que votre logement soit déductible de vos impôts, il doit toutefois respecter deux conditions : être destiné à la location et procurer des revenus fonciers imposables.
Si vous êtes propriétaire d'un bien classé monument historique et qu'il ne vous procure pas de revenus fonciers, il est quand même possible de déduire les primes de votre assurance habitation à condition qu'il soit ouvert au public gratuitement.
L’assurance propriétaire non occupant est-elle obligatoire ?
Un propriétaire n'a aucune obligation légale de souscrire une assurance habitation propriétaire non-occupant. Elle est néanmoins fortement conseillée, car elle le protège en cas de sinistre en l'absence de locataire ou d'intervention de son propre assureur.
Cette assurance est cependant obligatoire pour les copropriétaires. En effet, depuis la loi ALUR de 2014, les copropriétaires (résidant ou non dans le logement) sont obligés de souscrire une assurance PNO comportant au moins une garantie responsabilité Civile (RC).
Par ailleurs, dans le cas d'un bien financé à crédit, totalement ou en partie, la banque exige du propriétaire de justifier d'une assurance PNO. Dans le cas où le prêt est hypothéqué, le créancier (ou le notaire) adresse un courrier recommandé à l'assureur avec une "notification d'opposition à la société d'assurance" (article L121 -13 du code des assurances) en indiquant le montant des créances. Dans ce cas, la banque recevra des indemnités de la part de l'assureur, si une destruction partielle ou totale survenait.
L'assurance Propriétaire non occupant est également obligatoire pour les propriétaires de garages mis en location.
Attention à ne pas confondre assurance PNO et assurance GLI. L'assurance GLI permet au propriétaire de s'assurer contre les loyers impayés. L'assurance PNO exclut les dégradations constatées lors de l'état des lieux de sortie et dont le locataire est tenu pour responsable.
Combien coûte une assurance propriétaire non-occupant ?
Le coût d'une assurance propriétaire non-occupant varie en fonction de différents facteurs : sa situation géographique, sa surface, l'étage auquel le bien est situé ou encore le montant du bien, de sa franchise (dans le cas d'un bien meublé par exemple) et du nombre de garanties souscrites pas le propriétaire.
La cotisation moyenne d'une assurance PNP en France en 2023 est de 143 € HT par an, soit environ 158 € TTC. Les tarifs d'une assurance PNO peuvent varier de 70 € à 200 € par an approximativement pour un même bien. Ces cotisations sont déductibles des revenus fonciers (hors régime micro-foncier).
Il peut être utile de réaliser une simulation et une estimation d'une assurance propriétaire non occupant afin de comparer les contrats et ainsi trouver la meilleure assurance propriétaire non-occupant.
Comment souscrire une assurance PNO ?
Un sinistre peu survenir à n'importe quel moment (lors de travaux d'aménagement, une fois loué...). Il est donc préférable de souscrire une assurance propriétaire non-occupant, dès le moment où vous devenez propriétaire, jusqu'au moment de la vente potentielle de votre bien.
Si vous souhaitez souscrire une assurance PNO, nous vous conseillons tout d'abord d'effectuer une liste des différentes garanties dont vous avez besoin pour assurer votre bien. Ensuite, il est préférable de comparer différentes offres afin de trouver celle qui convient à vos besoins et donc le prix est raisonnable.
Une fois le contrat choisi, il faudra alors le signer et vous pourrez ensuite télécharger votre attestation d'assurance.
Vous pouvez facilement résilier votre contrat assurance propriétaire non occupant en envoyant une lettre de résiliation à votre assureur au minimum deux mois avant la date d'échéance. Vous êtes libre de résilier à tout moment votre contrat au bout d'une année passée, en envoyant une lettre recommandée. La fin du contrat prendra effet un mois après la réception de votre courrier par l'assureur. En effet, depuis le 1er janvier 2015, le décret d'application de la loi Hamon prévoit la résiliation d'assurance habitation à tout moment, après un an d'engagement.
Comment choisir son assurance propriétaire non occupant ?
Il est essentiel d'apporter une grande attention au contrat auquel vous allez souscrire afin qu'il corresponde au mieux à vos besoins. Les éléments suivants vous permettent de déterminer ce qui est pris en charge par votre assurance et les points d'attention de votre contrat à vérifier :
- La franchise : elle correspond au montant qui restera à votre charge après indemnisation. Plus la franchise est faible, plus le contrat est onéreux.
- Le plafond d'indemnisation : il désigne la somme maximale que l'assureur accepte de verser pour la réparation d'un sinistre.
- La durée des garanties ou la vacance locative tolérée : il s'agit du temps d'interruption prévu de la couverture, voire de résiliation du logement si le logement reste trop longtemps vacant.
- La perte de loyer : Cette garantie ne prend pas en charge les loyers impayés. Cependant, le propriétaire peut bénéficier d'une indemnisation dans l'hypothèse ou le logement inhabitable pendant plusieurs mois suite à un sinistre, alors qu'il était loué et que le locataire a dû être déplacé.
- Les dommages au mobilier : Cette garantie ne concerne que les propriétaires de logements meublés (LMNP ou LMP). Il est important de vérifier à quel montant s'élève la couverture dans le cas d'un sinistre aux meubles et comment est prise en compte la vétusté de ceux-ci.
- La protection juridique : Cette garantie prend en charge les dépenses liées à un litige judiciaire. C'est pourquoi, il est nécessaire de vérifier les montants des frais et les plafonds d'indemnisation que l'assurance recouvre.
Consulter un comparatif des meilleures assurances propriétaires non occupant en ligne est une solution efficace pour trouver rapidement un contrat. Celui-ci vous permet de choisir le meilleur contrat. Plusieurs dizaines de compagnies d’assurance commercialisent une assurance PNO comme : Macif, Maif, GMF, Maaf..
Lorsqu'un sinistre a lieu, c'est au locataire de déclarer le sinistre auprès de son assurance et d'en informer le propriétaire du logement. Toutefois, si le logement est inoccupé, c'est au propriétaire du logement qui a subi un sinistre de déclarer le sinistre.
En cas de sinistre, vous êtes certain d'être bien couvert, même si votre locataire n'est pas responsable du sinistre et que son assurance ne prend pas tous les dégâts en charge. Lorsque vous êtes tous les deux assurés, c'est donc la situation idéale.
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