L’assurance habitation est-elle obligatoire ?

L’assurance habitation est fondamentale, sans être toutefois toujours obligatoire. Tout dépend en réalité du fait que vous soyez propriétaire ou locataire.

Voyons ensemble dans quels cas l’assurance habitation est obligatoire, quelles sont les garanties nécessaires, et pourquoi il reste primordial de souscrire à un contrat même quand elle n’est que facultative. 

Assurance habitation obligatoire : que dit la loi ? 

L’assurance habitation est-elle obligatoire pour un propriétaire ?

La loi n’oblige pas le propriétaire d’un logement à souscrire à une assurance habitation, peu importe qu’il : 

• L’occupe lui-même à temps plein à titre de résidence principale, ou de temps en temps s’il s’agit d’une résidence secondaire, 
• La mette en location ou la laisse vacante (il est dans ce cas, selon la terminologie de l’assurance, « propriétaire non occupant »). 

Bien sûr, une couverture (même minimale) pour le bien lui-même, voire pour son contenu, est toujours recommandée. À défaut, ce sera au propriétaire lui-même d’assumer seul les conséquences financières d’un éventuel sinistre, comme un dégât des eaux par exemple. 

Quid de l’assurance habitation pour le locataire ?

Les choses sont différentes pour les locataires. Depuis 1989, tous doivent obligatoirement souscrire à une assurance habitation, incluant a minima une garantie « risques locatifs » (nous reviendrons plus bas sur les risques qui doivent être couverts selon la loi). 

Le type de bien loué n’a aucune incidence : la loi est la même pour un studio, un appartement ou une villa de 10 pièces. Elle concerne aussi bien les étudiants que les actifs ou retraités. 

Il faudra ainsi, à la signature du bail puis chaque année, fournir une attestation d'assurance habitation au bailleur. À défaut, ce dernier sera en droit de mettre un terme au contrat de bail. 

Assurance habitation obligatoire pour le locataire : quelles garanties minimum ?

La garantie « risques locatifs » obligatoire pour le locataire

L’assurance habitation est obligatoire pour les locataires, mais cela ne veut pas dire qu’ils doivent forcément souscrire à la formule la plus complète, notamment si leur budget ne leur permet pas, ou que leurs besoins ne la rendent pas nécessaire. 

La règle est la suivante : le locataire doit souscrire à un contrat intégrant une garantie pour les risques locatifs, c’est-à-dire une Responsabilité Civile locative. Ainsi, en cas de dommages causés au bien loué (qui lui sont imputables), ce sera l’assureur qui indemnisera le propriétaire. 

Garantie obligatoire	Garanties facultatives
Incendie, dégât des eaux, explosion	Protection juridique, dommages matériels aux biens meubles, dommages électriques, vol et tentative de vol...

Outre cette garantie, aucune autre n’est obligatoire. Le locataire pourra choisir d’étendre sa couverture mais il n’y est pas contraint par la loi. 

Focus sur les « cas de force majeure »

En principe, pendant le bail, tout dommage qui survient dans le logement est mis d’office à la charge du locataire, quelle que soit sa cause. Néanmoins, certaines circonstances permettent de prouver que le locataire n’est pas responsable, et notamment : 

• Lorsqu’un feu prend ailleurs dans l’immeuble et qu’il se propage chez le locataire, 
• Lorsqu’un dégât des eaux se produit à un étage plus élevé, et que l’eau cause ensuite des dégâts sur le plafond de l’appartement du locataire.

Le locataire peut aussi prouver qu’un vice de construction ou un défaut d’entretien du logement par le propriétaire a fini par causer des dommages. Il en sera par exemple ainsi :

• Si une plomberie a été mal faite durant la construction, 
• Si des volets ou des fenêtres ne ferment plus, et c’est ce qui a provoqué un dégât des eaux. 

Dans ces exemples, ce ne sera pas l’assurance du locataire qui indemnisera le propriétaire mais l’assurance de la personne déclarée responsable du sinistre.

Focus : l’assurance habitation non obligatoire pour le propriétaire occupant

L’assurance habitation n’est pas obligatoire pour le bien du propriétaire 

L’assurance habitation n’est obligatoire pour aucun propriétaire, même s’il est toutefois difficilement envisageable de se passer d’un contrat d’assurance habitation.

Ce qu’il faut comprendre, c’est que l’assurance habitation n’est pas obligatoire s’il s’agit d’un logement en propriété dite « simple », c’est-à-dire non détenu en copropriété. 

Si son budget est serré, le propriétaire pourra opter pour une formule incluant des garanties de base telles que : 

• Une garantie dommages causés au bien immobilier, 
• Une garantie vol et tentative de vol, 
• Une garantie dommages pour le contenu de l’appartement ou de la maison. 

Qu’en est-il de l’assurance habitation pour la copropriété ?

Les règles sont différentes si le bien est détenu au sein d’une copropriété. Les copropriétaires se trouvent en effet dans l’obligation d’assurer : 

• Les parties privatives (à l’usage exclusif d’un seul propriétaire), 
• Les parties communes : toiture, murs, escaliers, couloirs, planchers… Ce contrat sera indépendant de celui qui couvre les logements eux-mêmes. 

Voici les principales zones et risques en principe couverts par l’assurance des parties communes : 

Zones couvertes	Risques couverts
Les murs, le toit, le gros œuvre Les escaliers, les ascenseurs Les couloirs Les cours et les jardins La responsabilité des copropriétaires et de leur famille	Dégât des eaux Fumée, explosion, foudre, incendie Grêle, neige, tempête, catastrophe naturelle Vols, dégradations Bris de glace

Généralement, c’est le règlement de la copropriété qui détermine ce qui est commun et ce qui est privatif. Ce dernier définit aussi les droits et obligations des copropriétaires ainsi que les règles de fonctionnement de la copropriété.

Le contrat doit aussi couvrir la Responsabilité Civile de la copropriété, c’est-à-dire les dommages causés à autrui du fait du bien en copro. Citons par exemple : 

• La chute d’un élément de la construction (tuile, gouttière, carrelage, antenne, balcon…)
• La chute ou la blessure d’une personne à l’intérieur de la copropriété, 
• Les dommages causés par les personnes affectées à l’entretien ou à la réparation de l’immeuble.

Normalement, le contrat garantit aussi les dommages subis entre copropriétaires, à condition toutefois qu’une clause précise que les copropriétaires sont bien considérés comme des tiers entre eux.

L’assurance habitation propriétaire non occupant est-elle utile ?

Le propriétaire non occupant (PNO) mettant son bien en location peut choisir de souscrire à une assurance habitation (voire à une multirisque habitation) ou non. Cela est d’ailleurs conseillé si les locataires, malgré l’obligation, n’ont rien signé de leur côté. Dans ce cas, il sera possible de répercuter le coût de la couverture sur le loyer. 

Même si elle n’est que facultative, l’assurance PNO est vivement recommandée. Selon les besoins et le budget, elle pourra inclure :

• Des garanties de base seulement, couvrant les principaux risques (incendie, dégât des eaux…) pesant sur le bien, 
• Des garanties plus complètes et sur-mesure (on passe alors dans l’assurance multirisque habitation) couvrant le contenu du bien, les dommages électriques, les recours des tiers… 

Lorsque les loyers sont déclarés en tant que revenus fonciers par le propriétaire, la prime annuelle pourra être déduite fiscalement. Cela incite donc tous les propriétaires non occupants à se couvrir. 

Certaines garanties propres aux assurances PNO sont aussi très sécurisantes, comme celle pour les loyers impayés notamment. 

Assurance habitation du locataire et déménagement 

Lorsqu’il déménage, le locataire doit informer son assureur habitation. Le déménagement entraîne en effet une modification du risque car le bien à couvrir change (superficie, localisation…). Tout cela aura donc un impact, notamment sur la prime calculée par la compagnie. 

Le locataire a donc 2 possibilités : 

• Faire transférer son contrat sur le nouveau logement, si l’assureur est d’accord : la prime sera recalculée en fonction des caractéristiques du nouveau bien, 
• Résilier son contrat et en souscrire un nouveau auprès d’un autre assureur. 

Si vous déménagez prochainement, profitez-en pour mettre en concurrence un maximum d’offres. Le déménagement vous donnant droit à la résiliation du contrat, il serait dommage de passer à côté d’une couverture plus complète pour une prime équivalente ou moins chère à niveau de garanties égal. Comparez !

Assurance habitation obligatoire : les cas particuliers 

L’assurance habitation est-elle obligatoire en Ehpad ?

Lorsqu’elle intègre un Ehpad, la personne devient résidente de l’établissement. Il faudra donc souscrire à un contrat spécifique couvrant ses biens personnels et sa Responsabilité Civile, pour les dommages qu’elle pourrait causer à autrui (on parle souvent de RC « étendue »). 

Il est possible que l’assurance soit proposée d’office par l’établissement d’accueil. En principe, le résident pourra toutefois préférer un contrat individuel. 

L’assurance habitation est-elle obligatoire pour une location meublée ?

Oui. Depuis la loi Alur de 2014, le preneur d’une location meublée (au sens du droit : avec un lit, une table et des chaises…) doit obligatoirement souscrire à une assurance habitation.

Qu’en est-il de l’assurance habitation pour une location saisonnière ?

En général, le contrat de location saisonnière intègre une couverture pour les risques locatifs, et idéalement une clause d’abandon / de renonciation à recours, en vertu de laquelle le propriétaire et son assureur s’engagent à ne rien réclamer au locataire en cas, par exemple, de dégât des eaux ou d’incendie. 

Si le bailleur est un particulier, il peut imposer la souscription d’une assurance dans le contrat de bail temporaire. Dans les faits, il est souvent préférable qu’il souscrire lui-même à une assurance habitation « pour le compte de qui il appartiendra ». 

FAQ