Tout locataire ou propriétaire a intérêt à souscrire à une assurance habitation pour couvrir son logement. Cela est aussi vrai pour les copropriétés. Cette mission revient ici au syndic. Dans les faits, il est toutefois moins simple de dénicher un contrat d’assurance immeuble qu’une multirisque habitation « classique ». Voyons ensemble comment fonctionne l’assurance copropriété, et comment choisir sa couverture.
Sommaire
L’assurance habitation copropriété, c’est quoi ?
Une copropriété est un ensemble immobilier regroupant plusieurs propriétaires. Elle peut être verticale (dans le cas d’un immeuble par exemple) ou horizontale / pavillonnaire (un lotissement de maisons). Elle se compose de parties communes (toiture, couloirs, façades…) et privatives (les logements). C’est le règlement de copropriété qui fait la distinction.
Quel que soit son type, la copropriété implique deux assurances distinctes :
- L’assurance copropriété (ou assurance multirisque immeuble en copropriété), qui est à la charge du syndic de copro, et qui couvre les parties communes,
- L’assurance habitation (ou multirisque habitation) pour chaque copropriétaire, qui se destine à couvrir chaque logement individuellement.
| Sinistre causé par... | Contrat concerné |
|---|---|
| Les parties communes | Celui de la copropriété |
| Une partie privative | Celui du copropriétaire concerné |
La copropriété doit, comme nous le verrons, souscrire au moins à une garantie couvrant sa Responsabilité Civile. Le syndic peut aller plus loin et choisir une protection plus élevée via l’assurance « multirisque copropriété ». Il s’agira ici d’une assurance couvrant (entre autres) les parties communes de la copropriété contre un large éventail de dommages : dégât des eaux, incendie… De nombreuses autres garanties pourront être incluses.
L’assurance copropriété est-elle obligatoire ?
L’assurance copropriété est obligatoire depuis la loi Alur.
Le syndic de copropriété doit au moins couvrir la Responsabilité Civile de l’immeuble pour les dommages que pourraient causer les parties communes à des tiers (la chute d’une tuile qui blesserait un passant par exemple).
La loi Alur oblige aussi chaque copropriétaire à assurer sa propre Responsabilité Civile, cette fois pour les dommages que son logement pourrait causer à autrui : à un voisin, à un tiers, à la copropriété elle-même…
Cette obligation vaut aussi bien pour le propriétaire :
- Occupant, qui réside dans son logement,
- Non-occupant, qui loue son bien ou le laisse vacant.
La seule obligation est la garantie Responsabilité Civile. S’il ne souscrit qu’à cette couverture minimum, le copropriétaire ne sera toutefois pas indemnisé en cas de sinistre subi par son bien (un dégât des eaux, un incendie partant de chez lui…). Il aura donc intérêt à préférer un contrat plus complet, à savoir une multirisque habitation.
L’assurance multirisque habitation reste facultative pour les propriétaires, qu’ils soient occupants ou non.
En cas de travaux de rénovation au sein de la copropriété, le syndic de l'immeuble doit obligatoirement de souscrire une assurance dommages ouvrage pour la copropriété. Cette assurance spécifique aux dommages de nature décennale est à ne pas confondre avec l'assurance multirisque habitation.
Assurance copropriété : qui doit la payer ?
Syndic ou copropriétaires ?
L’assurance de copropriété est choisie par le syndic de l’immeuble / conseil syndical, en principe après étude de plusieurs devis. L’assurance copropriété est également obligatoire sans syndic, c’est-à-dire lorsque ce rôle est assumé par des copropriétaires bénévoles, et non un prestataire professionnel.
Ce sont les copropriétaires qui se partagent le coût de la couverture, au prorata de leurs parties privatives (et donc de la superficie de leur logement). La répartition de cette charge doit être égalitaire.
Si l’un des copropriétaires exerce une activité professionnelle dans l’immeuble (commerçant, profession libérale…), il est possible que l’assureur applique une surprime. Ce sera alors en général au professionnel concerné de la prendre en charge.
Au delà de cela, chaque copropriétaire doit payer lui-même la cotisation de sa garantie Responsabilité Civile obligatoire de copropriétaire (ou de son assurance habitation s’il a choisi un contrat plus complet).
Comment est calculé le prix de l’assurance copropriété ?
La prime de l’assurance immeuble est calculée par l’assureur au regard de nombreux critères. Voici les principaux :
- La surface habitable / non habitable,
- La vétusté de l’immeuble (construction neuve ou ancienne),
- Les caractéristiques de la copropriété : cour, dépendances, parking…
- Les dispositifs de sécurité mis en place (digicode, détecteurs de fumée dans les parties communes…),
- L’historique de sinistres sur les dernières années,
- Le fait que l’immeuble ou la zone pavillonnaire soit situé(e) ou non dans une zone à risques (zone inondable par exemple).
Au delà de cela, ce seront bien sûr les garanties incluses et leurs conditions qui détermineront le montant de la prime.
Chaque assureur a sa propre politique tarifaire, d’où l’importance de comparer un maximum d’offres !
Assurance copropriété : quelles garanties ?
Nous l’avons dit, la seule obligation pour la copropriété est d’assurer sa Responsabilité Civile. Il est toutefois préférable d’opter pour une assurance multirisque habitation copropriété, qui couvrira également l’immeuble lui-même pour les dommages qu’il pourrait subir. De nombreuses autres garanties peuvent aussi être incluses dans le contrat.
Voici quelques-unes des garanties fondamentales que l’on retrouve dans une assurance multirisque immeuble :
- La RC,
- La garantie incendie / explosion,
- La garantie dégât des eaux,
- La garantie catastrophes naturelles,
- La garantie vol, tentative de vol et vandalisme dans les parties communes,
- La garantie bris de glace,
- La protection juridique (bien utile surtout si le syndic n’est pas professionnel).
C’est le syndic qui choisit le niveau de garantie en fonction du budget de la copropriété et des risques spécifiques à l’immeuble.
Les assureurs proposent diverses formules d’assurance copropriété, ainsi que des options et renforts. Chaque copropriété est donc en mesure de dénicher une couverture sur-mesure.
Comment obtenir des devis d’assurance multirisque immeuble ?
De nombreux assureurs se sont positionnés sur le marché de l’assurance multirisque copropriété : Generali, la Maaf, la Maif, Axa…
Il est facile d’obtenir des devis d’assurance habitation « classiques » en ligne, mais cela est moins vrai pour l’assurance copropriété, car c’est un produit plus complexe (dans la mesure où ce n’est plus un appartement ou une maison qui doit être couvert(e), mais un immeuble entier).
Rares sont donc les assureurs à proposer un service de simulation de devis en ligne directement sur leur site. Il faudra la plupart du temps prendre rdv en agence locale (Generali par exemple) ou contacter un conseiller par téléphone (Matmut).
L’alternative est alors de passer par un courtier en ligne / un comparateur d’assurances copropriété. Plusieurs entités comme Coover proposent ce service gratuit, anonyme et sans engagement.
Le syndic devra, pour l’établissement du devis, fournir un historique des derniers sinistres éventuellement constatés dans la copropriété au cours des dernières années.
Assurance copropriété : faire son comparatif
Tout syndic à la recherche d’une assurance immeuble en copropriété a intérêt à faire un comparatif sérieux, tant le rapport qualité de couverture / prix varie d’un contrat à l’autre.
Au delà de la prime proposée par tel ou tel assureur, il faudra étudier attentivement les garanties incluses dans le contrat, et celles qui ne seront qu’optionnelles (et donc payantes « en plus »). Quels sont les risques et événements couverts par le contrat ? Quels sont les dommages et frais pris en charge ?
Deux garanties essentielles doivent aussi apparaître dans la police :
- Les copropriétaires doivent bien être considérés comme des tiers entre eux (pour que l’indemnisation de leurs biens fonctionne en cas de sinistre),
- La renonciation à recours : l’assureur ne doit pas pouvoir se retourner contre un copropriétaire ou le syndic lui-même à la suite d’un sinistre.
Certaines garanties très utiles seront idéalement intégrées dans l’assurance immeuble :
- La garantie RC des copropriétaires eux-mêmes,
- La garantie honoraires d’expert,
- La garantie de prise en charge des frais de déblaiement suite à sinistre,
- La garantie de prise en charge des frais de recherche d’une fuite d’eau au sein de la copro,
- La couverture des aménagements extérieurs : parking, espaces verts…
L’assurance d’un syndic bénévole (constitué de copropriétaires) est souvent optionnelle, comme c’est par exemple le cas à la Matmut.
Lors de la mise en concurrence, attention aussi aux plafonds d’indemnisation posés pour chaque garantie. Jetez aussi un oeil à la valeur qui sera retenue en cas de sinistre (vétusté déduite ou valeur en reconstruction à neuf).
Sinistre en copropriété : quelle assurance joue ?
L’assureur qui sera concerné par le sinistre dépend des caractéristiques de ce dernier. S'il part d'un logement privé, ce sera celui du copropriétaire. S'il part des parties communes, ce sera celui de la copro.
Pour faciliter et accélérer l’indemnisation de certains types de sinistres, les assureurs ont signé une convention appelée IRSI (Indemnisation et recours des sinistres immeuble). Celle-ci s’applique pour les sinistres évalués à moins de 5000 euros hors taxes, et seulement pour :
- Les incendies,
- Les dégâts des eaux.
Cette convention définit, selon les cas de figure, quel assureur sera gestionnaire du sinistre, et lequel devra procéder à l’indemnisation.
Si le sinistre part d’un logement privé et qu’il a des conséquences sur des tiers (voisins ou copropriété), c’est l’assureur du copropriétaire concerné qui le gérera.
Pour ce qui est de l’indemnisation :
- Si le sinistre est évalué à moins de 1600 euros HT, c’est l’assureur gestionnaire qui payera, sans droit de recours contre les autres assureurs impliqués (il ne pourra pas se faire rembourser),
- Si le sinistre est évalué à plus de 1600 euros HT (et à moins de 5000 euros pour que la convention s’applique), c’est toujours l’assureur gestionnaire qui payera, mais il pourra ensuite exercer un recours contre les autres assureurs impliqués.
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