Vous êtes promoteur ou réfléchissez à l'achat d'un appartement sur plan ? Vous avez certainement entendu parler de la Garantie Financière d’Achèvement (ou GFA), primordiale pour tous projets de promotion immobilière d’habitation. Comment marche cette assurance ? Combien coûte-t-elle ? De quoi protège-t-elle ? Coover vous offre son décryptage.
Sommaire
Qu’est-ce-que la Garantie Financière d’Achèvement ou VEFA ?
Depuis 2015, la souscription à une assurance GFA est obligatoire pour les promoteurs dans le cadre de contrats de promotion immobilière sur plans à usage d’habitation. Appelés aussi Ventes en État Futur d’Achèvement ou VEFA, ce contrat qui lie promoteur et acheteur, concerne en d'autres mots l’achat d’un ou de plusieurs biens immobiliers d’habitation, en projet ou en cours de construction.
Le promoteur contracte alors une police d'assurance auprès d’un établissement financier qui en contre-partie s’engage auprès de l’acheteur pour le compte du promoteur, à ce que les travaux soient terminés. Si le promoteur s'avère en incapacité de financer le chantier jusqu'au bout, l’acheteur recevra une indemnisation dont le montant dépendra des travaux restants.
Dans quels cas la Garantie Financière d’Achèvement est-elle obligatoire ?
Que le projet concerne un pavillon ou un lotissement entier, la garantie est obligatoire dès qu'il est question du secteur dit “protégé” de l’habitation. Ce n’est pas le cas pour la promotion de bâtiment à usage commercial ou de bureaux, où elle reste facultative même si très fortement conseillée. En effet, les potentiels acheteurs sont toujours rassurés et plus prompts à se lancer dans un projet quand celui-ci est assuré.
La loi de 2015 a rendu la Garantie Financière d’Achèvement centrale. En tant que promoteur, vous en aurez besoin pour signer un acte de vente comme pour valider votre permis de construire.
Quel est le prix de la Garantie Financière d’Achèvement ?
La fourchette moyenne oscille entre 0,25% et 0,80% du prix global des travaux TTC. Le montant de la prime varie en fonction de la qualité du projet, de sa rentabilité, de l’expérience du promoteur et de la solidité du dossier. Si vous êtes promoteur immobilier et que vous construisez un ensemble de bâtiments locatifs proposé en VEFA pour 6 millions d'euros, la prime d'Assurance Financière d'Achèvement coûtera entre 15 000 euros et 48 000 euros.
Où souscrire votre Assurance Financière d’Achèvement ?
La Garantie Financière d'Achèvement doit être "extrinsèque" depuis 2015. Cela signifie qu’elle doit être souscrite auprès d’un établissement extérieur à l’entreprise promotrice. C’est donc auprès d’une banque ou d’une compagnie d’assurance qu’en tant que promoteur vous devrez contracter votre garantie.
Peu de compagnies acceptent de fournir ce genre de garanties. Compte-tenu de la fragilité de certains montages financiers et des sommes importantes mises en jeux, elles peuvent se montrer frileuses à s'engager.
Comment faire marcher la GFA immobilier ?
La Garantie Financière d'achèvement est mise en œuvre quand le promoteur se montre défaillant en livrant un chantier non terminé ou en l'abandonnant en cours de réalisation. En tant qu'acquéreur, vous pourrez mettre en demeure le promoteur et lui imposer un délai pour les travaux restants. Sans réponse, vous pourrez faire appel à un huissier qui constatera l’arrêt de la construction et évaluera la somme des travaux restants. Cette évaluation permettra alors à l'assureur de chiffrer vos indemnités.
Si le constat de non-achèvement des travaux n’est visible qu’au moment de la réception, les acheteurs devrons faire part des manquements dans le procès verbal de réception des travaux. Le PC servira de justificatif auprès de l'assureur et de l'huissier pour les démarches de dédommagement.
À quel moment souscrire à la Garantie Financière d’Achèvement ?
La Garantie Financière d’Achèvement promoteur doit être souscrite avant l'ouverture du chantier et la signature de l’acte authentique chez le notaire qui l’exigera expressément en même temps que :
- L’assurance Dommages Ouvrage (DO)
- L’assurance Constructeur Non Réalisateur (CNR),
- Les Conditions Générales (CG) et les Conditions Particulières (CP) du contrat,
- Et la preuve du paiement.
Sachez que la garantie ne devient opérationnelle qu’au commencement des travaux.
Quels documents fournir dans un dossier de Garantie Financière d’Achèvement ?
Le dossier GFA est très important. Il prouve le sérieux d'un promoteur et celui de son projet à la compagnie financière choisie. Il doit prouver la viabilité du projet immobilier, l'expérience des dirigeants, la rentabilité du programme mis en place, l’avancement des pré-commercialisations (VEFA) et le niveau d’apport en fonds propres. C'est une véritable Bible sur laquelle repose la réalisabilité d'un projet de promotion.
Pour être solide un dossier doit contenir :
- Les statuts de l’entreprise promoteur,
- L’organigramme du groupe,
- La liasse fiscale et les comptes annuels,
- Le récapitulatif des opérations déjà réalisées,
- L’état patrimonial des dirigeants,
- L’historique de la société,
- L’arrêté de permis de construire,
- Les contrats d’affichage 1 et 2,
- L’attestation notariée de propriété du foncier,
- Le plan de financement,
- Le devis quantitatif estimé,
- Le tableau récapitulatif des dépenses,
- Le justificatif de fonds propres,
- Les justificatifs du crédit d’accompagnement,
- La grille des prix de ventes,
- L’attestation notariée de réservation,
- les contrats d’architecte,
- La copie de l’assurance responsabilité professionnelle,
- Les plans,
- La liste de tous les intervenants par corps de métiers,
- Les marchés de travaux signés,
- La convention et rapport de contrôle technique,
- Le rapport d’étude du sol,
- La notice de sécurité,
- Le cahier des clauses administratives/techniques.
Faut-il souscrire à une Assurance Dommages Ouvrages en plus de la GFA ?
Un certain nombre d’assurances et de garanties peuvent s’ajouter à la GFA. Obligation légale ou coutumes du secteur, mieux vaut les avoir en tête afin de monter un dossier financier solide qui saura convaincre les assureurs et acheteurs de vous accompagner dans votre projet.
La loi Spinetta a rendu l'assurance dommages ouvrage liée à la construction d’un bâti obligatoire. Elle protège toute construction qui touche aux fondations d'un bâtiment pendant dix ans après la fin des travaux afin de prévenir toutes les malfaçons invisibles à l'œil nu. L'obligation vaut également pour un projet de promotion immobilière en VEFA.
Les organismes bancaires demandent régulièrement aussi une Garantie Tous Risques Chantiers afin de se prémunir d’un éventuel sinistre en cours de travaux.
La Garantie Financière d'Achèvement (GFA) offre aux futurs acquéreurs d'un bien immobilier d'habitation sur plan une garantie en cas de défaillance du promoteur pour finir le chantier. Si défaillance il y a, la compagnie d'assurance garante versera aux acquéreurs une indemnité équivalente à la somme nécessaire pour terminer les travaux.
Le prix de la GFA se calcule en fonction du dossier. Plus un promoteur a d'expérience, de fonds propres et de garanties à présenter moins le taux sera haut. En moyenne, cela correspond à 0,25% jusqu'à 0,80% du prix des travaux TTC.
La GFA est obligatoire pour la vente de biens immobiliers sur plans (VEFA) destinés à l'habitation. Cela ne touche donc pas des immeubles de bureaux ou des biens à usage commerciaux.
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