Comment fonctionne la garantie biennale ?

La garantie biennale vient en complément de la garantie de parfait achèvement qui peut être sollicitée par le maître d’ouvrage durant 1 an suivant la réception des travaux. Elle couvre aussi la responsabilité du maître d’œuvre, mais, comme son nom l’indique, sa durée est de 2 ans. Vous vous posez des questions à son propos ? Elle ne couvre en effet pas les mêmes travaux que la garantie de parfait achèvement. Découvrez tout de suite sa définition, son fonctionnement et les autres conditions qui font d’elles une protection spécifique.

Qu’est-ce que la garantie biennale ?

Une construction étant exposée à divers risques, la loi Spinetta de 1978 a émis plusieurs directives afin de couvrir les acquéreurs. La garantie biennale, appelée aussi garantie de bon fonctionnement, fait partie de ses préconisations.

Elle permet au propriétaire du logement concerné de demander les réparations nécessaires au constructeur lorsque des dysfonctionnements sont découverts pendant ou après la réception des travaux.

Entrent dans cette catégorie les éléments dissociables et démontables de l’œuvre sans la détériorer, que ce soit, par exemple, les stores, la chaudière ou encore les appareils électriques.

Tout professionnel du bâtiment ou locateur d’ouvrage doit en général justifier d’une garantie biennale de bon fonctionnement auprès de l’acquéreur avant l’ouverture du chantier. Cela permet d’effectuer les travaux dans de bonnes conditions.

Quel est la durée de la garantie biennale ?

Cette protection légale s’applique aux biens neufs et est valable 2 ans au minimum après la date de réception des travaux. Cette dernière doit figurer et être formalisée sur un document signé par les deux parties, qui est généralement un procès-verbal.

La durée du recours peut aller jusqu’à 10 ans selon la clause prévue par le contrat, car la réparation peut tout aussi bien s’effectuer après la fin du délai biennal.

Le constructeur, appelé le maître d’œuvre, peut être confronté à des réserves émises par le propriétaire ou le commanditaire du bien immobilier, nommé le maître d’ouvrage, lors de ou après la réception des travaux. La garantie entre en jeu à ce moment-là.

La garantie biennale est-elle obligatoire ?

La garantie biennale est une garantie légale. Autrement dit, elle peut être sollicitée par le maître d’ouvrage, mais n’est pas obligatoire en termes de souscription d’assurance spécifique par le maître d’œuvre.

Cependant, il lui est fortement recommandé de la demander à l’assureur pour éviter des dépenses qui peuvent être lourdes selon les cas. Généralement, la garantie de bon fonctionnement est comprise dans le contrat de la garantie décennale.

En effet, les demandes de réparation sont aux frais du professionnel qui s’est chargé d’effectuer les travaux. Les montants inhérents peuvent alors être élevés.

Quels travaux sont couverts par la garantie biennale ?

L’article 1792-3 du Code civil est très clair à son sujet en énonçant qu’elle couvre seulement certains éléments d’équipement de l’ouvrage.

Les biens concernés sont ceux qui sont dissociables de l’habitation et qui peuvent être enlevés sans le dégrader. La garantie biennale n’est donc pas accessible pour des domaines comme la charpente ou la menuiserie et les éléments dissociables du bien immobilier à but professionnel sont aussi exclus de cette protection.

Parmi les exemples de la mise en jeu de la garantie de bon fonctionnement, nous pouvons citer une fenêtre, un volet, un plafond suspendu, une cloison mobile ou encore une porte. Voici d’autres éléments.

Garantie biennale et électricité

L’électricité est concernée par la garantie biennale lorsqu’elle présente des équipements dissociables qui ne fonctionnent pas comme les interphones ou les radiateurs électriques.

Pour les éléments qui compromettent la sécurité ou la viabilité du logement, le maître d’ouvrage doit faire appel à la responsabilité civile décennale du constructeur.

Plomberie et garantie biennale

La garantie biennale protège les désordres liés à la plomberie et au chauffage. Parmi ceux-ci, nous pouvons citer les canalisations, la robinetterie ou la tuyauterie.

En outre, la garantie de bon fonctionnement couvre les soudures mal exécutées et les chauffe-eau qui ne sont pas bien installés ou bien raccordés.

Garantie biennale : peinture et carrelage

La peinture et le carrelage sont l’un des points complexes qui concernent différentes garanties. Dans le cadre d’une peinture décorative mal réalisée ou qui ne correspond pas à la demande, l’acquéreur peut déclencher la garantie biennale.

Un carrelage collé ou clipsable est protégé, soit par la garantie biennale, soit par la responsabilité contractuelle de droit commun de 5 ans, alors qu’un carrelage scellé est couvert par la garantie décennale.

Si la peinture ou le carrelage rendent le bâtiment impropre à sa destination, la garantie décennale du maître d’œuvre est aussi engagée.

Quelle est la procédure de la garantie de bon fonctionnement ?

Pour bénéficier de la garantie biennale dans les temps, une lettre recommandée avec accusé de réception doit être envoyée directement au constructeur le plus tôt possible afin de le mettre en demeure.

Ce courrier doit comporter les dysfonctionnements constatés et une demande d’intervention du maître d’œuvre à ses propres frais, dans un certain délai, par exemple 60 ou 90 jours.

Pour faire valoir votre droit, vous trouverez ci-dessous un modèle de lettre type de la garantie biennale.

Dans le cas où la personne morale concernée ne répond pas ou n’effectue pas les travaux demandés, il est possible de saisir le tribunal compétent en fonction du montant du litige.

Qui est responsable de la garantie biennale ?

Le responsable de la garantie biennale et, de ce fait, des dysfonctionnements de l’habitation est le constructeur. Il peut par exemple s’agir d’un organisme ou d’un artisan auquel s’applique sa responsabilité de plein droit.

Le constructeur peut toutefois échapper à sa responsabilité avec le cas de la force majeure, un élément extérieur donc, ou lorsque c’est la faute de la victime, notamment du fait de l’usage ou de l’usure normale.

Quel est le prix d’une garantie biennale ?

Une garantie biennale prend en charge les conséquences financières des réparations, elle est particulièrement utile pour le professionnel afin de lui éviter des frais conséquents.

Son prix vacille autour de 5 % du chiffre d’affaires du maître d’œuvre. Son coût est par la suite inclus dans les factures effectuées par le maître d’œuvre.

Il vaut mieux vérifier auprès de son assureur la présence de la garantie de bon fonctionnement dans le même contrat de la garantie décennale. Si ce n’est pas le cas, une négociation peut être envisagée.

La VÉFA est-elle concernée par la garantie biennale ?

La VÉFA, qui signifie la Vente en l’Etat Futur d’Achèvement, est un type de vente qui a l’avantage de pouvoir bénéficier de protections importantes pour le propriétaire. En effet, tout bien immobilier ayant été construit ou subi des travaux détient le bénéfice de la garantie biennale.

La garantie de bon fonctionnement donne la possibilité à l’acquéreur signataire du contrat de VÉFA d’obtenir la réparation par le promoteur responsable des désordres matériels. Chaque promoteur a l’obligation de fournir des éléments d’équipements conformes à ce qui a été décrit.

La procédure est la même que pour la garantie biennale d’un autre bien et le délai de 2 ans à compter de la date de livraison des travaux est aussi applicable.

Qu’en est-il de l’assurance dommages-ouvrage ?

L’assurance dommages-ouvrage doit être obligatoirement souscrite par toute personne faisant réaliser des travaux de construction telle qu’un propriétaire, un gérant de société civile immobilière ou encore un administrateur de biens.

La garantie la couvre de tout élément dysfonctionnel couvert par la garantie décennale des constructeurs susceptible d’affecter le bien comme d’importantes fissures ou un effondrement de la toiture. 

La protection court de la date d’ouverture du chantier à un délai de 10 ans suivant la livraison des travaux et expire au même moment que la garantie de responsabilité civile des maîtres d’œuvre.

Après la déclaration du sinistre, l’assureur dommages-ouvrage indemnise le sinistré en premier et réalise un recours contre le responsable et son assureur décennal.

FAQ

Comment déclencher la garantie biennale ?

Pour déclencher la garantie biennale, une mise en demeure doit être envoyée au responsable des dommages par courrier recommandé avec avis de réception. Dans cette lettre doivent figurer les éléments dissociables concernés et une demande d’intervention au nom de l’article 1792-3 du Code civil.

Quelle est la différence entre la garantie biennale et la garantie de parfait achèvement ?

La garantie de parfait achèvement est une protection légale pouvant être sollicitée durant 1 an après la réception des travaux, ce qui est inférieur aux 2 ans permis par la garantie biennale. De plus, la couverture d’une année concerne aussi biens les éléments dissociables qu'indissociables, ce qui n’est pas le cas de celle de 2 ans.

Quelle est la différence entre la garantie biennale et la garantie décennale ?

La grande différence entre la garantie biennale et la garantie décennale concerne leur durée mutuelle d’intervention. La première peut être sollicitée durant 2 ans alors que pour la seconde, le délai est de 10 ans. Ensuite, la garantie biennale concerne des éléments dissociables du bien immobilier, au contraire de la décennale qui implique le gros œuvre qui affecte la solidité de l’ouvrage ou le rend impropre à l’usage auquel il est destiné comme la maçonnerie ou la charpente.